«Francés» no significa que tenga que ver con Francia hoy: es el nombre técnico de un método en el que pagas siempre la misma cuota y solo cambia lo que hay dentro de ella.
La idea en tres frases
- Cada mes calculas los intereses sobre el capital que aún debes.
- A la cuota fija le restas esos intereses; lo que sobra amortiza capital.
- Como el capital baja, el mes siguiente los intereses son menores y sobra más para amortizar.
Ejemplo mes a mes
Un préstamo pequeño de 12.000 € a 12 meses con un TIN del 6 % permite ver el mecanismo sin cuadros enormes. La cuota fija es de 1032,80 €.
| Mes | Cuota | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1032,80 € | 60,00 € | 972,80 € | 11.027,20 € |
| 2 | 1032,80 € | 55,14 € | 977,66 € | 10.049,54 € |
| 3 | 1032,80 € | 50,25 € | 982,55 € | 9066,99 € |
| 12 | 1032,80 € | 5,14 € | 1027,66 € | 0,00 € |
El primer mes los intereses son 60 € (12.000 × 0,5 %). En el segundo, 55,14 €: bajan porque la deuda es menor. La cuota no cambia, así que cada mes se amortizan unos euros más de capital. En total se pagan 393,57 € de intereses.
Por qué la cuota es constante
El Banco de España lo describe así: la cuota (capital amortizado más intereses) es igual durante la vida del préstamo, y como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital (fuente). La cuota se calcula para que, tras pagar todas las mensualidades, el capital pendiente quede exactamente en cero. Es la fórmula que ves en la guía de cuota de una hipoteca:
Consecuencias prácticas
- Al principio pagas sobre todo intereses. Si amortizas o cancelas pronto, el ahorro es mayor que si lo haces al final.
- Alargar el plazo reduce la cuota, pero encarece el total. Más meses significan más intereses acumulados.
- Cancelar a mitad de vida no devuelve «la mitad de lo pagado». Una gran parte de lo pagado ya eran intereses.
Limitaciones
El modelo asume tipo constante, pagos mensuales puntuales y ninguna comisión. Las hipotecas reales pueden tener bonificaciones, periodos de carencia o revisiones del tipo que este cálculo básico no reproduce.
Consulta tu cuadro de amortización año a año. Prueba las cifras con tus datos, sin registro.
Ir a la calculadora de hipoteca →Fuentes oficiales y qué respalda cada una
- Banco de España: cuota hipotecaria. Respalda: que en el sistema francés la cuota (capital más intereses) es igual durante la vida del préstamo, que los intereses se calculan sobre el capital pendiente (al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital) y que la cuota cambia cuando se revisa el tipo en las hipotecas variables.
- Banco de España: simuladores (cuota, TAE, amortización). Respalda: la existencia de simuladores oficiales de cuota y TAE con los que contrastar tus cálculos.