En una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 3 %, devuelves 284.527 € en total: 200.000 € de capital y 84.527 € de intereses. Es decir, cerca de 42 céntimos de interés por cada euro prestado.
Cómo se calculan los intereses cada mes
Cada mes se calculan los intereses aplicando el tipo de interés al capital pendiente (Banco de España); aquí se hace multiplicando ese capital por el tipo mensual. Lo que queda de tu cuota después de pagar esos intereses es lo que amortiza capital. Con 200.000 € pendientes y un tipo mensual de 0,25 %, el primer mes se van 500 € en intereses de una cuota de 948,42 €. El resto, unos 448,42 €, reduce la deuda.
El reparto cambia con los años
La cuota es constante, pero su composición no. Durante los primeros años predominan los intereses; al final, casi toda la cuota es capital.
| Año | Capital amortizado | Intereses pagados | Capital pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 5456 € | 5925 € | 194.544 € |
| 2 | 5622 € | 5759 € | 188.923 € |
| 3 | 5793 € | 5588 € | 183.130 € |
| 13 | 7816 € | 3565 € | 114.573 € |
| 25 | 11.198 € | 183 € | 0 € |
En el primer año, 5925 € de los 11.381 € pagados son intereses. En el año 13 esa cifra baja a 3565 €. Los intereses acumulados llegan a 27.916 € a los 5 años, 51.148 € a los 10 y 68.936 € a los 15.
Las tres palancas para pagar menos intereses
- Un tipo más bajo. Pasar del 3,5 % al 3 % en este ejemplo reduce los intereses de 100.374 € a 84.527 €.
- Un plazo más corto. A 20 años los intereses son 66.207 €; a 30, 103.555 €. La cuota mensual sube al acortar, así que hay que comprobar que es asumible.
- Amortizaciones anticipadas. Reducen el capital pendiente. Antes de hacerlas, revisa si el contrato prevé comisiones: el banco puede cobrarlas (Banco de España).
Lo que este cálculo no recoge
Los intereses de una hipoteca variable o mixta dependen de revisiones futuras que no se pueden conocer hoy, y los cálculos anteriores ignoran seguros, comisiones y gastos. Tómalos como una referencia para comparar escenarios.
Mira el total de intereses de tu hipoteca. Prueba las cifras con tus datos, sin registro.
Ir a la calculadora de hipoteca →Fuentes oficiales y qué respalda cada una
- Banco de España: cuota hipotecaria. Respalda: que en el sistema francés la cuota (capital más intereses) es igual durante la vida del préstamo, que los intereses se calculan sobre el capital pendiente (al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital) y que la cuota cambia cuando se revisa el tipo en las hipotecas variables.
- Banco de España: amortización parcial anticipada. Respalda: que una amortización parcial puede reducir la cuota o el plazo y que el banco puede cobrar una comisión por los trámites y por los intereses que deja de percibir.
- Agencia Tributaria: deducción por inversión en vivienda habitual. Respalda: que desde el 1 de enero de 2013 se suprime esta deducción, pero quien se la dedujo antes de esa fecha puede seguir aplicándola.