Con un préstamo de 200.000 € a 25 años y un 3 % de interés anual, la cuota mensual sería de unos 948,42 €. Veamos de dónde sale esa cifra.
Los tres datos que necesitas
- Capital (P): el importe que pides prestado al banco, no el precio de la vivienda. En el ejemplo, 200.000 €.
- Tipo de interés anual: el TIN del contrato. Se divide entre 12 y entre 100 para obtener el tipo mensual (r): 3 % / 12 / 100 = 0,0025.
- Número de cuotas (n): los años multiplicados por 12. Para 25 años, n = 300.
La fórmula
Es la fórmula de una renta constante. La usa el sistema de amortización francés, que el Banco de España describe como aquel en el que la cuota es igual durante la vida del préstamo (fuente), y la aplica esta web en su calculadora de hipoteca.
Ejemplo completo, paso a paso
Hipoteca de 200.000 €, 25 años, 3 % fijo
- Tipo mensual: r = 0,03 / 12 = 0,0025.
- Número de cuotas: n = 25 × 12 = 300.
- Factor de descuento: (1 + 0,0025)−300 ≈ 0,4735.
- Cuota = 200.000 × 0,0025 / (1 − 0,4735) ≈ 948,42 € al mes.
- Total pagado: 948,42 € × 300 ≈ 284.527 €. De ellos, 84.527 € son intereses.
Qué cambia la cuota: plazo y tipo
La cuota reacciona de forma distinta al plazo y al tipo. Alargar el plazo baja la cuota, pero sube mucho el coste total porque pagas intereses durante más tiempo.
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años | 1109,20 € | 66.207 € |
| 25 años | 948,42 € | 84.527 € |
| 30 años | 843,21 € | 103.555 € |
| Tipo anual | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 2,5 % | 897,23 € | 69.170 € |
| 3,0 % | 948,42 € | 84.527 € |
| 3,5 % | 1001,25 € | 100.374 € |
Fíjate en que medio punto de tipo cambia la cuota en unos 50 € al mes, pero el coste total en más de 15.000 € a lo largo de los 25 años.
Lo que la fórmula no incluye
- Seguros vinculados y bonificaciones del tipo que dependen de contratarlos (Banco de España).
- Comisiones de apertura u otras que figuren en el contrato.
- Gastos de la hipoteca y de la compraventa. Desde la Ley 5/2019, en la formalización de la hipoteca el cliente paga la tasación y el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría (Banco de España). La compraventa tiene además sus propios gastos, que esta fórmula tampoco incluye.
- Revisiones del tipo en hipotecas variables o mixtas. La cuota calculada supone un tipo constante; si el tipo de referencia sube o baja, la cuota real cambiará (Banco de España).
Antes de firmar, el banco debe entregarte la información previa y personalizada, la FEIN, y no puede condicionarla a que contrates otros productos (Banco de España). Compara siempre esa ficha con tu estimación.
Errores frecuentes
- Calcular sobre el precio de la vivienda en lugar de sobre el importe financiado.
- Introducir el TAE en lugar del TIN. Para la cuota se usa el TIN; la diferencia entre TIN y TAE importa al comparar ofertas.
- Olvidar que una cuota baja a 35 o 40 años puede suponer decenas de miles de euros más en intereses.
Calcula tu cuota con tus propios datos. Prueba las cifras con tus datos, sin registro.
Ir a la calculadora de hipoteca →Fuentes oficiales y qué respalda cada una
- Banco de España: cuota hipotecaria. Respalda: que en el sistema francés la cuota (capital más intereses) es igual durante la vida del préstamo, que los intereses se calculan sobre el capital pendiente (al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital) y que la cuota cambia cuando se revisa el tipo en las hipotecas variables.
- Banco de España: la FEIN. Respalda: que el banco debe entregar antes de firmar la información previa y personalizada (FEIN) y que no puede condicionarla a contratar otros productos.
- Banco de España: gastos asociados a la hipoteca. Respalda: el reparto de gastos de formalización desde la Ley 5/2019: el cliente paga la tasación y el banco asume notario, registro, impuestos y gestoría.
- Banco de España: productos vinculados al préstamo. Respalda: que el banco puede bonificar el tipo si domicilias la nómina, contratas seguros u otros productos, y que la venta vinculada está prohibida salvo que el banco demuestre un claro beneficio para el cliente.
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Respalda: el marco legal de los contratos de préstamo hipotecario a los que se refiere esta guía.
- Banco de España: simuladores (cuota, TAE, amortización). Respalda: la existencia de simuladores oficiales de cuota y TAE con los que contrastar tus cálculos.