Amortizar te ahorra intereses con certeza (si tu tipo es fijo). Invertir puede dar más o menos, sin garantía. La comparación honesta pone ambas cosas en la misma unidad: euros y probabilidad.
La idea de fondo
Cada euro que amortizas «rinde» el tipo de interés de tu hipoteca, libre de riesgo de mercado. Si tu hipoteca está al 3,2 %, amortizar equivale a obtener un 3,2 % anual asegurado sobre ese dinero, mientras dure el préstamo. Para que invertir compense, la rentabilidad esperada, después de impuestos y comisiones y con un margen por el riesgo, debería superar esa cifra. Nadie puede prometer que lo haga.
Ejemplo con cifras
Hipoteca de 150.000 €, 25 años, 3,2 % fijo. Tras 5 años, dispones de 20.000 €
Cuota actual: 727,02 €. Capital pendiente a los 5 años: 128.753 €. Intereses que quedarían por pagar sin hacer nada: unos 45.732 €.
- Amortizar 20.000 € reduciendo la cuota: la cuota baja a unos 614,09 € (unos 112,93 € menos al mes) y los intereses restantes bajan a 38.628 €: ahorras unos 7104 €.
- Amortizar 20.000 € reduciendo el plazo: mantienes la cuota y terminas en unos 192 meses en lugar de 240 (4,0 años antes); los intereses restantes serían unos 30.200 €: ahorras unos 15.532 €.
- Invertir esos 20.000 € durante 20 años con una rentabilidad supuesta constante: al 3 %, 36.415 €; al 4 %, 44.452 €; al 5 %, 54.253 €. Son brutos y nominales y no incluyen comisiones ni impuestos.
El Banco de España describe estas dos opciones, reducir la cuota o reducir el plazo, en su guía de amortización parcial. La comparación no es directa: reducir el plazo ahorra más intereses que reducir la cuota, pero consume la liquidez de forma distinta; y la rentabilidad de la inversión solo es un supuesto.
Variables que cambian la respuesta
- Tipo de interés de la hipoteca. Cuanto más alto, más «rinde» amortizar. En una hipoteca variable, el ahorro futuro depende del índice.
- Plazo restante. Amortizar pronto ahorra más intereses que hacerlo cerca del final.
- Comisiones de amortización anticipada. El banco puede cobrar una comisión (Banco de España). En hipotecas concertadas desde el 16 de junio de 2019 con personas físicas sobre inmuebles de uso residencial, los límites son: tipo fijo, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después; tipo variable, 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, y 0 % después (Banco de España, al amparo de la Ley 5/2019). Para hipotecas anteriores rige otra tabla: mira tu contrato.
- Liquidez. El dinero amortizado no se recupera con facilidad; el invertido, según el producto, sí (con riesgo).
- Impuestos. Consulta con un asesor o con la Agencia Tributaria cómo tributaría en tu caso una inversión. Si tu hipoteca es anterior a 2013 y te aplicabas la deducción por vivienda habitual, puedes seguir aplicándola (Agencia Tributaria), y eso cambia la comparación.
- Riesgo y tolerancia. Una caída del mercado justo cuando necesitas el dinero es un riesgo que amortizar no tiene.
- Tu colchón de emergencia. Antes de inmovilizar dinero, asegúrate de cubrir imprevistos.
Simula una amortización anticipada. Prueba las cifras con tus datos, sin registro.
Ir a la calculadora de hipoteca →Fuentes oficiales y qué respalda cada una
- Banco de España: amortización parcial anticipada. Respalda: que una amortización parcial puede reducir la cuota o el plazo y que el banco puede cobrar una comisión por los trámites y por los intereses que deja de percibir.
- Banco de España: cancelación anticipada del préstamo hipotecario, ¿conlleva algún coste?. Respalda: los límites de comisión por cancelación anticipada en hipotecas concertadas desde el 16/06/2019 con personas físicas sobre inmuebles de uso residencial (tipo fijo: 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después; variable: 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, y 0 % después).
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Respalda: el marco legal de los contratos de préstamo hipotecario a los que se refiere esta guía.
- Agencia Tributaria: deducción por inversión en vivienda habitual. Respalda: que desde el 1 de enero de 2013 se suprime esta deducción, pero quien se la dedujo antes de esa fecha puede seguir aplicándola.
- Banco de España: cuota hipotecaria. Respalda: que en el sistema francés la cuota (capital más intereses) es igual durante la vida del préstamo, que los intereses se calculan sobre el capital pendiente (al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital) y que la cuota cambia cuando se revisa el tipo en las hipotecas variables.